2024年伊始，上海市举行全市城市更新推进大会。会议表示，将以城市更新为牵引、为突破，激发新活力、展现新气象，加快推进全年各项任务落地落实。上海市委书记陈吉宁指出，城市总规明确了城市的定位、功能和布局，是城市发展大格局、大思路的集中体现。“要把城市更新放在实现城市总规的大目标下思考，围绕‘五个中心’核心功能，加强统筹规划、补齐短板弱项，促进空间布局优化。”

  《中国经营报》记者发现，2023年，在城市更新战略助推下，上海市商业地产市场发展迅速。据戴德梁行统计数据，2023年，上海市共有30个商业项目开业，其中大部分位于中环内，面积在2万—5万平方米的小体量商业项目占比较大。

  对此，戴德梁行华东区董事总经理黎庆文表示，展望2024年，标准商业已没办法吸引消费者眼球，商业地产运营商要一直挖掘新颖的主题，打造多元化的特色场景，举办各类丰富有趣的营销活动，以寻找创造商业创新发展的“流量密码”。

  值得注意的是，2023年，上海市大宗交易市场共录得115宗交易，合计成交金额约806亿元，尽管成交总额同比2022年下降了8.9%，但降幅有所收窄，成交宗数创下近5年新高，市场交易投资情绪活跃。不过，上海市写字楼市场、物流地产市场等空置率在2023年进一步走高，其中，写字楼市场空置率达到近10年来的第二个高点。

  在2023年新开业的商业地产项目中，非标特色商业迎来了高于预期的客流量，成为消费者逛街、消费的热门新选择。

  以2023年国庆假期为例，据大众点评发布的“2023年上海国庆热门商场排行榜”，在榜单前十名中，龙华会、蟠龙天地和鸿寿坊等非标特色城市更新商业项目跻身前五，成为引领消费的“流量密码”。

  相关资料显示，在2023年国庆节前开业的龙华会通过深度挖掘“龙华妙会”文化IP，打造开放式“龙华戏台”消费新场景，客流超14万人次/日，国庆8天客流总量超过100万人次。

  在2023年国庆节前同期开业的鸿寿坊，则通过打造海派精致生活场景，开业前9天的客流量突破70万人次，营业额超过1000万元。另一城市更新项目蟠龙天地通过开展各类开业营销活动，在2023年“五一”假期的5天时间里，总客流量超过110万人次，开业首月客流量突破了400万人次。

  “城市更新项目慢慢的变多，整个市场已进入存量时代。”戴德梁行方面分析称，无论是城市更新还是新建项目，非标特色化的商业项目对消费的人的吸引力更大，通过探索新颖的主题、打造特色消费场景、开展多元化营销活动等，成为吸引客流量、促进消费的新选择。

  此外，商业消费结构也正在发生明显的变化。据相关调研数据，目前有65.2%的消费者更倾向于“把钱用在刀刃上”，最大化地提高生活品质；另有56.7%的消费者倾向于按自己需求去购买商品和消费。

  这也使得“性价比”成为影响消费决策的主要的因素之一。戴德梁行方面分析认为，在此背景下，商业项目中的开店品牌面积在逐渐压缩，以降低风险、减少经营成本为主。市场上，不少餐饮品牌也更倾向于轻量化运营模式，将产品线进行副线延伸，通过打造小规模餐厅以提升营收效益。

  在戴德梁行华东区商业部高级助理董事陈云九看来，目前，虽然经济运行平稳、整体向好，但市场仍处于恢复期，消费者的消费理念回归理性、心态保持谨慎。

  “即便如此，花了钱的人身体健康和情绪价值的消费日趋增长，其中健康、户外运动和宠物等相关消费增长迅速。可见，人们对健康生活方式的追求和对运动的热爱已达成共识，乐意通过此类消费来提升个人情绪价值。”陈云九表示。

  业内人士预计，相较于城市更新类商业项目，上海市写字楼市场、物流仓储市场恢复尚需时日，2024年供求压力或将稍有缓解。

  戴德梁行统计多个方面数据显示，2023年，上海市写字楼新增供应量出现“井喷”，全年供应量达到约155万平方米，但写字楼空置率攀升至近10年来的第二个高点，上海全市、核心及新兴商圈空置率均出现上涨。同时，租金价格降至10年来的最低点，其中核心商圈、新兴商圈的跌幅更为明显。

  具体来看，制造贸易、专业服务、金融、TMT以及生物医药等行业构成了上海市写字楼市场的需求主力，合计占比达到近九成。其中，制造贸易业占比最高，达到23%。

  对此，戴德梁行方面分析认为，在国际贸易中心定位驱动下，上海市在2023年前11个月的进出口总值创历史上最新的记录，跨境贸易营商环境一直在优化，也助推上海市国际贸易规模逐年上升。

  “作为上海市经济增量主导引擎的服务行业市场需求仍保持强劲，其中品牌型的律所、咨询、广告等行业企业需求坚挺。另外，考虑到经济稳步的增长放缓和未来不确定因素的增加，灵活办公空间市场供需意愿增强。”戴德梁行方面进一步表示，如苏河湾、徐家汇板块的新项目吸引了部分时尚快消类外资企业及部分内外资生活类品牌企业入驻，而部分老牌生活类品牌外资企业则继续青睐如南京西路、不夜城等传统商圈的存量项目。

  华东地区的物流仓储行业空置率也呈现走高趋势。以上海市为例，2023年四季度，上海市物流地产空置率达到15.1%，较当年三季度升高5.3个百分点。戴德梁行方面分析认为，这是由于居民消费需求恢复速度较缓，四季度传统购物节未能带动电商需求量开始上涨，电商新增短租布局较少所致。

  对于2024年上海市商业地产市场的发展的新趋势，戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事蔡峰认为，2024年，买家会瞄准“捡漏”机会，市场活跃度预计会升高。“在房地产行业资金紧张的挑战下，预计2024年将会有更多的核心商圈优质资产放售。内资买家将继续主导大宗交易市场，外资买家受到美联储加息影响会持续疲软，预计在2024年上半年仍持观望态度，下半年待美联储降息后有望逐步回归。”

  蔡峰进一步表示，新经济热门赛道备受投资者关注。比如，长租公寓正成为市场关注焦点，生命科学园持续火热，优质物流资产包成交不断涌现。“在消费类基础设施REITs（不动产投资投资基金）多单成功获批的利好下，零售类资产将广受投资者追捧。”